meer criteria
  • 06
    Jul

    Vlot door de papiermolen bij de verkoop van uw woning of appartement

    Welke attesten heeft u nodig bij verkoop of verhuur van de woning? Een huis verkopen is beslist geen lachertje. Om de koper tegen allerlei onheil te beschermen moet u hem een reeks attesten voorleggen. Die bewijzen tijdig verzamelen is de boodschap, als u wil verhinderen dat de deal wordt uitgesteld of erger nog : ongeldig verklaard. De verkoper moet vandaag al een aanzienlijke reeks attesten vo…

    Welke attesten heeft u nodig bij verkoop of verhuur van de woning?

    Een huis verkopen is beslist geen lachertje. Om de koper tegen allerlei onheil te beschermen moet u hem een reeks attesten voorleggen. Die bewijzen tijdig verzamelen is de boodschap, als u wil verhinderen dat de deal wordt uitgesteld of erger nog : ongeldig verklaard.

    De verkoper moet vandaag al een aanzienlijke reeks attesten voorleggen. Die attesten zijn ook niet gratis. Bovendien kan het voor sommige documenten een tijdje duren vooraleer de verkoper ze in handen krijgt. Tijdig de nodige stappen ondernemen is dan de boodschap. Want meestal moet de verkoper de uittreksels al aan de koper overhandigen voor het compromis wordt ondertekend, en niet slechts een paar maanden later, wanneer de notariële akte wordt verleden.  Een overzicht :

    1. Bodemattest

    Wie in het Vlaams Gewest een woning of een grond verkoopt moet een bodemattest voorleggen van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Ruim 99 procent van die attesten wordt opgevraagd door vastgoedmakelaars en notarissen die het in regel al binnen twee dagen ontvangen.  Een aanvraag van een particulier kan iets meer tijd in beslag nemen, maar ook niet meer dan een paar dagen.

    Een attest kost 50 euro per kadastraal perceel en 202 euro voor een deel van een kadastraal perceel, zoals wanneer u maar een deel van een bouwgrond verkoopt. 

    De verkoper moet het bodemattest in handen hebben voor hij de onderhandse koopovereenkomst - het compromis - tekent.  De inhoud van het bodemattest moet immers verplicht in het compromis worden opgenomen. Die verplichting is opgelegd om te vermijden dat de koper een vervuilde grond koopt. Wordt het compromis toch ondertekend zonder dat een bodemattest voorligt, dan kan de koper de nietigheid van de koopovereenkomst aanvragen.

    Voor woningen of bouwgronden levert OVAM meestal een blanco attest af. Dat wil zeggen dat over het perceel geen gegevens beschikbaar zijn. Let wel, een blanco attest sluit een mogelijke vervuiling ook niet helemaal uit.

    Wie een risicogrond verkoopt, dat is een grond waarop vervuilende activiteiten hebben plaatsgevonden, moet eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren om te achterhalen of er nog sporen van vervuiling zijn.  Zo’n oriënterend onderzoek kan, afhankelijk van het perceel, enkele duizenden tot zelfs enkele tienduizenden euro’s kosten.  Op basis daarvan levert OVAM een niet-blanco bodemattest af.  Daaruit kan blijken dat een grondige sanering nodig is. Wie de kosten van die sanering moet dragen - de verkoper of de koper - moet dan worden afgesproken. Ook de kosten van een sanering kunnen hoog oplopen. Mogelijk zal de koper die saneringskosten zelf betalen. In ruil zal hij dan wel flink op de gevraagde verkoopprijs afdingen.

     

    2. Stedenbouwkundig uittreksel

    Aan de hand van een stedenbouwkundig uittreksel kan de koper nagaan of er bouwovertredingen zijn vastgesteld, of de woning is gelegen in zonevreemd gebied en of er verkavelingsvoorschriften zijn. Ook dat document moet de verkoper al bij het ondertekenen van het compromis kunnen voorleggen aan de koper. Meer nog, die gegevens moeten ook opgenomen worden in de publiciteit. 

    In sommige gemeenten duurt het soms erg lang vooraleer het stedenbouwkundig uittreksel wordt afgeleverd. Voor een aantal gemeenten is het technisch zelfs onmogelijk om een stedenbouwkundig uittreksel af te leveren. Dan moet de verkoper een gemeentelijke inlichtingenbrief aanvragen waarin die essentiële gegevens opgenomen zijn.

    Als er toch een onderhandse koopovereenkomst wordt getekend zonder dat de stedenbouwkundige gegevens voorliggen, dan kan de notaris dat nog opvangen bij het verlijden van de notariële akte. Tot dan neemt de verkoper een risico. De koper kan immers de nietigheid van de koop eisen als na het tekenen van het compromis zou blijken dat er bouwovertredingen zijn vastgesteld terwijl de verkoper dat verzweeg.

    50 tot 100 euro - De kostprijs van een stedenbouwkundig uittreksel varieert van gemeente tot gemeente. Reken op 120 à 150 euro !

    Noteer dat u dat uittreksel niet eindeloos mag blijven gebruiken. Tussen het tekenen van de notariële akte en het moment waarop u het uittreksel kreeg, mag maximaal één jaar verstrijken.

     

    3. Het postinterventiedossier

     450 tot 650 euro - De kostprijs voor een PID mag u begroten op 450 tot 650 euro

    Het postinterventiedossier (PID) kunt u vergelijken met het onderhoudsboekje van een woning. Een PID is verplicht bij elke verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan sindsdien (renovatie-)werken zijn uitgevoerd. Een PID is dus ook een must als u een oud herenhuis na 1 mei 2001 liet renoveren.

     

    4. Energieprestatiecertificaat (EPC)

    Een energieprestatiecertificaat geeft de koper een beeld van de energie-efficiëntie van de woning, kortom: het energieverbruik. Hoe lager de score, hoe energiezuiniger de woning. De verkoper moet al over een EPC-certificaat beschikken van zodra hij de woning te koop aanbiedt. Ook moeten advertenties een aantal elementen uit het EPC vermelden.

    Het certificaat moet worden opgesteld door een erkend deskundige.

    Het is belangrijk dat de verkoper alle bewijsstukken over eventuele energiebesparende investeringen aan de energiedeskundige overhandigt, ten laatste wanneer die ter plaatse komt. Dat resulteert in een betere score. Kunt u die bewijsstukken niet voorleggen, dan zal de energiedeskundige rekenen met standaardwaarden op basis van het bouwjaar van de woning of de installatie. Dat kan al eens leiden tot onaangename verrassingen met een slechte energiescore tot gevolg

    150 tot 300 euro - Omdat de overheid geen vaste prijs heeft opgelegd. Is het aangewezen dat u bij verschillende erkende energiedeskundigen een offerte vraagt. De prijs kan variëren van 150 tot 300 euro. Maar dit attest is wel 10 jaar geldig.

     

    5. Elektriciteitsattest

    Verkoopt u een woning waarvan de elektrische installatie dateert van voor 1 oktober 1981, dan bent u ook verplicht die elektrische installatie te laten controleren. Voor woningen met een jongere installatie is dat niet nodig. Recentere woningen beschikken al over een dossier van de huishoudelijke elektrische installatie.

    De notaris moet de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek in de authentieke akte vermelden. Idem voor het feit dat dit proces-verbaal aan de koper werd overhandigd.  Het is aangewezen dat de verkoper al over een elektriciteitsattest zou beschikken bij het sluiten van het compromis. Zo worden  mogelijke discussies met de koper nadien uitgesloten.

     

    Andere informatieverplichtingen

    Soms moet de verkoper de koper informeren zonder dat hij daarvoor een attest moet voorleggen. Zo geldt er een informatieplicht als het pand is gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Is de koper daarover niet correct geïnformeerd, dan kan hij de vernietiging van de koopovereenkomst vragen of van de verkoper een schadevergoeding eisen. Verder moet de verkoper de koper informeren over de erfgoedwaarde van een woning in het raam van het onroerend erfgoed. Die informatie is gratis te vinden op het geoportaal van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

    Werden de werken uitgevoerd door meerdere aannemers, dan staat de veiligheidscoördinator in voor de opmaak van het PID. Is er maar één aannemer of voert u de werken zelf uit, dan moet u daar zelf voor zorgen.

    Het postinterventiedossier moet verhinderen dat de veiligheid bij latere werken in het gedrang zou komen. Als de koper later nog werken wil uitvoeren, moeten de aannemers weten waar de water- en elektriciteitsleidingen lopen, welke materialen gebruikt werden, waar de steunbalken zitten enzovoort. Ook de namen van de architect, de veiligheidscoördinator en de hoofdaannemers moeten latere eigenaars in het dossier kunnen terugvinden.

    Als er na de bouw of de renovatie van een woning nog bouwwerken worden uitgevoerd, moeten die ook in het PID vermeld worden.

    Strikt genomen blijft de verkoop ook zonder PID geldig, al bestaat daarover discussie. Veel notarissen weigeren de notariële akte te verlijden als het PID ontbreekt. Bovendien riskeert de verkoper strafsancties als hij het PID niet kan voorleggen.